Os impactos e oportunidades que corretores, imobiliárias e investidores precisam conhecer
A Reforma Tributária marca uma das maiores mudanças no sistema fiscal do Brasil. Para o setor imobiliário, essa transição não apenas altera a forma de cálculo de impostos, mas também impõe a necessidade de um novo olhar estratégico sobre as operações de compra, venda e locação de imóveis.
Este artigo, voltado para imobiliárias, corretores e investidores, detalha os principais pontos da reforma no âmbito do Direito Tributário Imobiliário, destacando o que muda e como se preparar para o novo cenário.
A Substituição de Tributos: O Fim da Complexidade Atual
O principal objetivo da reforma é simplificar o sistema, substituindo cinco tributos atuais (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por um Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal.
Para o mercado imobiliário, essa unificação é crucial. Atualmente, o setor lida com um sistema complexo e fragmentado, com diferentes tributações para a construção, incorporação e intermediação. A reforma busca simplificar isso, mas é fundamental entender as novas alíquotas e regimes especiais.
Regime Específico: Alíquotas Reduzidas para o Setor
O setor imobiliário conseguiu aprovar um regime tributário específico, que garante alíquotas reduzidas sobre o IVA. Isso significa que, embora a alíquota padrão possa ser alta, a tributação sobre as operações com imóveis será menor.
- Compra e Venda de Imóveis: O setor terá um desconto de 50% sobre a alíquota padrão do IVA (IBS e CBS) nas operações de compra e venda.
- Locação de Imóveis: Para a atividade de locação, a redução é ainda maior, chegando a 70% sobre a alíquota padrão.
A Receita Federal, em notas recentes, reforçou que a reforma foi pensada para ser benéfica ao setor, desmentindo boatos sobre um aumento de impostos generalizado. A intenção é ter um sistema mais justo e transparente.
Impacto em Pessoas Físicas e a Questão dos Aluguéis
A reforma traz uma novidade importante, a possibilidade de tributação do IVA sobre a receita de pessoas físicas que têm na locação de imóveis a sua principal fonte de renda.
No entanto, há limites claros para essa regra:
- A tributação só incidirá sobre pessoas físicas que aluguem mais de três imóveis ou que tenham uma receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil.
- Essa medida visa atingir a chamada “profissionalização” da atividade imobiliária por pessoas físicas, que operam em volume.
O “CPF do Imóvel”: O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
Para reforçar a transparência e a segurança jurídica, a reforma prevê a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Outra inovação que anda de mãos dadas com a reforma e que funcionará como um “CPF do imóvel”. A iniciativa, regulamentada pela Receita Federal, tem o objetivo de unificar informações sobre imóveis em todo o país, aumentando a transparência e a segurança jurídica nas transações.
Para corretores e imobiliárias, o CIB será uma ferramenta essencial para a verificação de informações, simplificando processos e reduzindo riscos de fraudes fiscais e documentais, tornando as transações mais seguras.
Conclusão: Oportunidades e a Necessidade de Planejamento
O recado da Receita Federal é claro, não há motivo para preocupação ou gastos desnecessários no momento. As mudanças só valerão a partir de 2027, e os sistemas para aplicação da reforma estarão disponíveis para testes durante todo o ano de 2026.
A reforma tributária é, de fato, um marco. Para os profissionais do setor imobiliário, as mudanças representam uma oportunidade de modernização. As empresas precisarão se adequar, investindo em compliance fiscal e em ferramentas de gestão para aproveitar a nova sistemática de créditos tributários sobre insumos.
Aqueles que se anteciparem e se aprofundarem nas novas regras terão uma vantagem competitiva, oferecendo aos seus clientes um serviço mais seguro e eficiente. O momento é de estudo, planejamento e adaptação para garantir uma transição suave para o novo sistema, que entrará em vigor gradualmente a partir de 2027.
A recente nota da Receita Federal esclarecendo a tributação de imóveis com a Reforma Tributária traz um alívio importante para o setor e desmente boatos sobre um suposto aumento de impostos. Para imobiliárias, corretores e proprietários, as informações são claras, a reforma não eleva a carga tributária do mercado imobiliário, mas o moderniza, simplificando processos e garantindo mais segurança jurídica.
A grande mudança acontece a partir de 2027, quando a nova cobrança do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual entrará em vigor, já substituindo as contribuições federais do PIS e da COFINS pelo CBS e gradualmente de 2029 até 2032, os estaduais e municipais atuais pelo IBS.